Antiriciclaggio Amministratori di Condominio: chi è soggetto alla disciplina, che cosa deve fare e che cosa cambia con il regolamento europeo.
La gestione di un condominio comporta ogni giorno incassi, pagamenti e rapporti con fornitori. Le notizie sull’introduzione di nuovi obblighi antiriciclaggio hanno creato incertezza su chi debba identificare la clientela, individuare il titolare effettivo e segnalare le operazioni sospette. Il dubbio riguarda soprattutto l’eventuale estensione di questi adempimenti a tutti gli amministratori.
Le nuove Istruzioni dell’Unità di informazione finanziaria per l’Italia (UIF), applicabili dal 1° luglio 2026, non hanno esteso a tutti gli amministratori di condominio l’obbligo di segnalare le operazioni sospette, né hanno assoggettato l’intera categoria agli altri adempimenti antiriciclaggio. Il provvedimento disciplina la rilevazione e la segnalazione delle operazioni sospette da parte dei soggetti già individuati dalla legge.
Come precisato dalla stessa UIF nel resoconto della consultazione pubblica, le Istruzioni non modificano gli aspetti disciplinati dalla normativa primaria.
Per stabilire se un amministratore sia tenuto agli obblighi antiriciclaggio, occorre quindi valutare la sua qualifica professionale, le attività concretamente svolte e il contenuto dell’incarico, verificando se ricorrano i presupposti previsti dalla legge.
La distinzione ha conseguenze pratiche. Un commercialista può essere tenuto agli obblighi antiriciclaggio anche quando amministra un condominio. Per un amministratore di condominio privo di altre qualifiche, invece, occorre verificare se l’attività concretamente svolta sia riconducibile a una categoria prevista dalla legge. Il passaggio al nuovo regolamento europeo dal 10 luglio 2027 richiederà di riesaminare questi presupposti.
Come individuare i soggetti obbligati
L’articolo 3 del D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 individua i «soggetti obbligati», cioè le persone e gli enti tenuti agli adempimenti di prevenzione del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo. L’elenco comprende banche, intermediari, professionisti e altri operatori, ma non prevede una categoria autonoma di amministratori di condominio.
Questa assenza non equivale, però, a un’esclusione generale. Un amministratore può rientrare in una delle categorie previste dalla norma, ad esempio perché esercita la professione di commercialista oppure svolge professionalmente attività in materia di contabilità e tributi. Occorre quindi individuare la disposizione applicabile e accertare che ne ricorrano i presupposti previsti dal D.Lgs. 231/2007, art. 3.
Va inoltre distinto chi riceve l’incarico da chi collabora alla sua esecuzione. Se il mandato è conferito a una società, occorre valutare l’attività e il regime giuridico della società stessa. Non basta che un suo dipendente eserciti, a titolo personale, una professione soggetta agli obblighi antiriciclaggio. Allo stesso modo, gli obblighi della società non si estendono automaticamente agli incarichi assunti personalmente dai suoi collaboratori.
Le Istruzioni UIF intervengono su un piano diverso: disciplinano l’individuazione e la valutazione delle anomalie e la trasmissione delle segnalazioni di operazioni sospette. Non modificano l’elenco dei soggetti obbligati previsto dall’articolo 3 e non risolvono, da sole, i dubbi sull’applicazione della disciplina a un incarico condominiale.
Chi può assumere l’incarico di amministratore di condominio
La possibilità di amministrare un condominio e l’applicazione degli obblighi antiriciclaggio sono due questioni distinte. I requisiti per assumere l’incarico sono stabiliti dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile e dalle regole della professione o del settore di appartenenza. Gli obblighi antiriciclaggio dipendono invece dalla riconducibilità del soggetto e dell’attività svolta alle categorie previste dall’articolo 3 del D.Lgs. 231/2007.
Per le persone fisiche sono richiesti requisiti personali, tra cui quelli di onorabilità, e, di regola, il diploma di scuola secondaria di secondo grado, un corso di formazione iniziale e l’aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. La qualifica professionale, da sola, non sostituisce questi requisiti.
La legge prevede due deroghe. Chi viene nominato amministratore tra i condòmini dello stabile non è tenuto a possedere il diploma né a svolgere la formazione iniziale e periodica. Chi aveva già amministrato condomìni per almeno un anno nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della riforma introdotta dalla legge 220/2012 può continuare l’attività senza diploma e corso iniziale, ma deve svolgere la formazione periodica.
L’incarico può essere assunto anche dalle società previste dal titolo V del libro V del codice civile, ossia dalle società di persone e di capitali. In questo caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di amministrare i condomìni per i quali la società presta i propri servizi.
Devono comunque essere rispettati l’oggetto sociale, le incompatibilità professionali e gli eventuali limiti previsti per il settore di appartenenza. Essere un soggetto obbligato ai fini antiriciclaggio non autorizza né impedisce, di per sé, di assumere l’incarico.
Le categorie professionali e il mandato condominiale
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