A cura di: Dr. Eric Falzone – AML Advisor
Revisione: AML Legal Team EUCS
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Obblighi Antiriciclaggio Amministratori di Condominio: chi è soggetto agli obblighi, che cosa deve fare e che cosa cambia con il regolamento europeo.
La gestione di un condominio comporta ogni giorno incassi, pagamenti e rapporti con fornitori. Le notizie sull’introduzione di nuovi obblighi antiriciclaggio hanno creato incertezza su chi debba identificare la clientela, individuare il titolare effettivo e segnalare le operazioni sospette. Il dubbio riguarda soprattutto l’eventuale estensione di questi adempimenti a tutti gli amministratori.
Le nuove Istruzioni dell’Unità di informazione finanziaria per l’Italia (UIF), applicabili dal 1° luglio 2026, non hanno esteso a tutti gli amministratori di condominio l’obbligo di segnalare le operazioni sospette, né hanno assoggettato l’intera categoria agli altri adempimenti antiriciclaggio. Il provvedimento disciplina la rilevazione e la segnalazione delle operazioni sospette da parte dei soggetti già individuati dalla legge.
Come precisato dalla stessa UIF nel resoconto della consultazione pubblica, le Istruzioni non modificano gli aspetti disciplinati dalla normativa primaria.
Per stabilire se un amministratore sia tenuto agli obblighi antiriciclaggio, occorre quindi valutare la sua qualifica professionale, le attività concretamente svolte e il contenuto dell’incarico, verificando se ricorrano i presupposti previsti dalla legge.
La distinzione ha conseguenze pratiche. Un commercialista può essere tenuto agli obblighi antiriciclaggio anche quando amministra un condominio. Per un amministratore di condominio privo di altre qualifiche, invece, occorre verificare se l’attività concretamente svolta sia riconducibile a una categoria prevista dalla legge. Il passaggio al nuovo regolamento europeo dal 10 luglio 2027 richiederà di riesaminare questi presupposti.
Come individuare i soggetti obbligati
L’articolo 3 del D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 individua i «soggetti obbligati», cioè le persone e gli enti tenuti agli adempimenti di prevenzione del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo. L’elenco comprende banche, intermediari, professionisti e altri operatori, ma non prevede una categoria autonoma di amministratori di condominio.
Questa assenza non equivale, però, a un’esclusione generale. Un amministratore può rientrare in una delle categorie previste dalla norma, ad esempio perché esercita la professione di commercialista oppure svolge professionalmente attività in materia di contabilità e tributi. Occorre quindi individuare la disposizione applicabile e accertare che ne ricorrano i presupposti previsti dal D.Lgs. 231/2007, art. 3.
Va inoltre distinto chi riceve l’incarico da chi collabora alla sua esecuzione. Se il mandato è conferito a una società, occorre valutare l’attività e il regime giuridico della società stessa. Non basta che un suo dipendente eserciti, a titolo personale, una professione soggetta agli obblighi antiriciclaggio. Allo stesso modo, gli obblighi della società non si estendono automaticamente agli incarichi assunti personalmente dai suoi collaboratori.
Le Istruzioni UIF intervengono su un piano diverso: disciplinano l’individuazione e la valutazione delle anomalie e la trasmissione delle segnalazioni di operazioni sospette. Non modificano l’elenco dei soggetti obbligati previsto dall’articolo 3 e non risolvono, da sole, i dubbi sull’applicazione della disciplina a un incarico condominiale.
Chi può assumere l’incarico di amministratore di condominio
La possibilità di amministrare un condominio e l’applicazione degli obblighi antiriciclaggio sono due questioni distinte. I requisiti per assumere l’incarico sono stabiliti dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile e dalle regole della professione o del settore di appartenenza. Gli obblighi antiriciclaggio dipendono invece dalla riconducibilità del soggetto e dell’attività svolta alle categorie previste dall’articolo 3 del D.Lgs. 231/2007.
Per le persone fisiche sono richiesti requisiti personali, tra cui quelli di onorabilità, e, di regola, il diploma di scuola secondaria di secondo grado, un corso di formazione iniziale e l’aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. La qualifica professionale, da sola, non sostituisce questi requisiti.
La legge prevede due deroghe. Chi viene nominato amministratore tra i condòmini dello stabile non è tenuto a possedere il diploma né a svolgere la formazione iniziale e periodica. Chi aveva già amministrato condomìni per almeno un anno nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della riforma introdotta dalla legge 220/2012 può continuare l’attività senza diploma e corso iniziale, ma deve svolgere la formazione periodica.
L’incarico può essere assunto anche dalle società previste dal titolo V del libro V del codice civile, ossia dalle società di persone e di capitali. In questo caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di amministrare i condomìni per i quali la società presta i propri servizi.
Devono comunque essere rispettati l’oggetto sociale, le incompatibilità professionali e gli eventuali limiti previsti per il settore di appartenenza. Essere un soggetto obbligato ai fini antiriciclaggio non autorizza né impedisce, di per sé, di assumere l’incarico.
Le categorie professionali e il mandato condominiale
Per ciascuna categoria occorre distinguere la possibilità di assumere l’incarico di amministratore dall’applicazione degli obblighi antiriciclaggio al mandato.
1 – Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili
Il commercialista o l’esperto contabile che amministra un condominio nell’esercizio della professione è soggetto agli obblighi antiriciclaggio. L’articolo 3, comma 4, lettera a), del D.Lgs. 231/2007 include infatti gli iscritti al relativo Albo. Inoltre, l’articolo 1, comma 2, lettera a), del D.Lgs. 139/2005, che disciplina la professione di commercialista, comprende espressamente tra le attività professionali l’amministrazione di patrimoni e di singoli beni.
La natura professionale dell’incarico trova conferma in due documenti del Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili (CNDCEC). Le Note interpretative sulle incompatibilità, approvate il 18 dicembre 2025 e diffuse con l’Informativa n. 5 del 13 gennaio 2026, che descrivono l’incarico come un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza. Ricordano inoltre che il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini. Il Pronto Ordini n. 40/2026 del 12 ottobre 2026 ribadisce che l’amministrazione condominiale svolta individualmente rientra tra le attività proprie della professione.
Entrambi i documenti riguardano le incompatibilità professionali e non forniscono chiarimenti specifici sugli obblighi antiriciclaggio. Questi documenti chiariscono che amministrare un condominio rientra tra le attività proprie del commercialista.
Secondo questo orientamento, il professionista può esercitare l’attività di amministratore condominiale in forma individuale oppure attraverso una società tra professionisti (STP) iscritta all’Albo. L’esercizio tramite una società ordinaria è invece ricondotto all’attività d’impresa e considerato incompatibile con la professione.
2 – Altri prestatori professionali di attività in materia di contabilità e tributi
L’articolo 3, comma 4, lettera b), del D.Lgs. 231/2007 comprende gli altri soggetti che svolgono professionalmente attività in materia di contabilità e tributi. È una categoria distinta da quella degli iscritti all’Albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili: gli obblighi derivano dall’attività esercitata e non richiedono l’iscrizione a tale Albo. Vi rientrano, per esempio, i tributaristi e i contabili che prestano professionalmente questi servizi senza essere iscritti all’Albo.
Per questa categoria occorre distinguere due situazioni.
La prima riguarda chi è già soggetto obbligato per l’attività contabile e tributaria esercitata e assume anche un incarico condominiale nell’ambito della propria professione. Secondo l’interpretazione qui accolta, gli obblighi antiriciclaggio si applicano anche a questo incarico. Si tratta di una conclusione ricavata dalla disciplina generale delle prestazioni professionali, non di una disposizione espressamente dedicata all’amministrazione condominiale.
La seconda riguarda chi svolge soltanto i compiti contabili e fiscali necessari alla gestione del condominio, senza offrire ulteriori servizi in queste materie. L’articolo 1130 del codice civile impone infatti all’amministratore di eseguire gli adempimenti fiscali, di tenere il registro di contabilità e di redigere il rendiconto annuale. Il dubbio è se questi compiti siano sufficienti a farlo rientrare nella categoria prevista dalla lettera b).
Su questo punto sono possibili due letture. La prima considera anche il contenuto contabile e fiscale della gestione condominiale idoneo a determinare l’applicazione degli obblighi, quando l’attività è svolta professionalmente. La seconda distingue i doveri propri dell’amministratore dall’esercizio professionale di attività in materia di contabilità e tributi e ritiene che quei doveri, da soli, non bastino a includerlo tra i soggetti obbligati.
Non è quindi possibile includere o escludere automaticamente tutti gli amministratori che svolgono questi compiti.Considerarli accessori alla gestione non basta a escludere gli obblighi; allo stesso modo, la sola redazione del rendiconto non dimostra l’appartenenza alla categoria prevista dalla legge.
Occorre esaminare le prestazioni effettivamente rese e il modo in cui l’attività è organizzata. In assenza di un chiarimento ufficiale che risolva la questione per l’intera categoria, è opportuno documentare e conservare questa valutazione, indicando le attività svolte e le ragioni per cui si ritengono applicabili, o meno, gli obblighi antiriciclaggio.
3 – Consulenti del Lavoro
I consulenti del lavoro sono soggetti agli obblighi antiriciclaggio nell’esercizio della professione, ai sensi dell’articolo 3, comma 4, lettera a), del D.Lgs. 231/2007.
Nella Comunicazione dell’11 novembre 2016, il Consiglio nazionale dell’Ordine ha chiarito che l’amministrazione condominiale è compatibile con la professione di consulente del lavoro e che, nello svolgimento di questa attività, il professionista resta soggetto alle regole del proprio ordinamento, comprese quelle deontologiche.
La comunicazione non affronta direttamente gli obblighi antiriciclaggio, ma riconosce la natura professionale dell’attività. Questo inquadramento, letto insieme all’articolo 3 del D.lgs. 231/2007 sostiene quindi l’applicazione degli obblighi anche all’incarico condominiale assunto nell’esercizio della professione. La conclusione si fonda sulle regole proprie dei consulenti del lavoro, senza estendere automaticamente a questa categoria quelle previste per i commercialisti.
4 – Avvocati
L’avvocato può svolgere in forma individuale l’attività di amministratore di condominio, purché possieda i requisiti previsti per l’incarico. La compatibilità con la professione forense è riconosciuta dagli orientamenti del Consiglio nazionale forense, richiamati anche nel Parere dell’Ordine degli Avvocati di Firenze del 30 luglio 2020. L’assunzione di cariche in società che amministrano condomini richiede invece una valutazione distinta, alla luce delle incompatibilità previste dall’articolo 18 della legge 247/2012.
Il CNF, nel Parere del 20 febbraio 2013, quesito n. 225, non si limita a riconoscere questa compatibilità: riconduce il mandato di amministratore condominiale a una modalità di esercizio della professione forense. Il parere non affronta direttamente gli obblighi antiriciclaggio, ma chiarisce la natura professionale dell’attività, rilevante anche per il suo inquadramento nella disciplina.
L’articolo 3, comma 4, lettera c), del D.Lgs. 231/2007 assoggetta gli avvocati agli obblighi antiriciclaggio quando, nell’esercizio della professione, compiono operazioni finanziarie o immobiliari in nome o per conto dei clienti. La disposizione comprende inoltre l’assistenza nella predisposizione o nella realizzazione delle operazioni elencate dalla norma, tra cui la gestione di denaro, strumenti finanziari o altri beni e l’apertura o la gestione di conti bancari.
Da questo quadro deriva l’applicazione degli obblighi antiriciclaggio all’avvocato che assume professionalmente l’incarico di amministratore condominiale, anche per la gestione ordinaria. La riscossione dei contributi e il pagamento delle spese, previsti dall’articolo 1130 del codice civile, comportano infatti operazioni finanziarie per conto del condominio. A queste si aggiunge la gestione del conto condominiale, sul quale devono transitare le somme ricevute ed erogate, come prescrive l’articolo 1129, settimo comma. Non occorrono quindi operazioni straordinarie né un distinto incarico di consulenza legale: le attività finanziarie rilevanti sono già comprese nelle funzioni ordinarie dell’amministratore.
5 – Notai
Per il notaio, la possibilità di amministrare un condominio dipende anzitutto dalla compatibilità dell’incarico con le regole della professione. Occorre rispettare le incompatibilità previste dalla legge notarile e accertare che la gestione condominiale non comprometta l’indipendenza, la terzietà e l’imparzialità del professionista. Le regole deontologiche vietano infatti anche le attività che creano commistioni o interferenze tra professione e affari.
Se il mandato è svolto nell’esercizio della professione notarile, gli obblighi antiriciclaggio si applicano anche alla gestione ordinaria. Riscuotere i contributi, pagare le spese e gestire il conto condominiale significa compiere operazioni finanziarie per conto del cliente, comprese nell’articolo 3, comma 4, lettera c), del D.Lgs. 231/2007. Non occorrono quindi operazioni straordinarie o prestazioni ulteriori rispetto alla normale amministrazione del condominio.
6 – Revisori Legali e Società di Revisione
Il revisore legale può amministrare un condominio anche senza essere commercialista, purché possieda i requisiti previsti dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. Anche una società di revisione può assumere l’incarico, se è costituita in una delle forme ammesse dalla norma e il suo oggetto sociale consente questa attività. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione condominiale.
L’incarico non deve compromettere l’indipendenza rispetto ai soggetti sottoposti a revisione. Occorre quindi rispettare le limitazioni alla prestazione di servizi diversi dalla revisione, quando applicabili, e le eventuali incompatibilità previste per le altre professioni esercitate. Queste regole richiedono una valutazione del singolo incarico, ma non introducono un divieto generale di amministrare condomìni.
Sul piano antiriciclaggio, occorre distinguere due situazioni. Per i revisori legali e le società di revisione con incarichi su enti di interesse pubblico o su enti sottoposti a regime intermedio, il regolamento Consob adottato con Delibera n. 20570/2018 comprende nell’attività professionale anche «qualsiasi altra prestazione professionale resa dai Revisori». Il mandato di amministratore condominiale assunto professionalmente rientra quindi in questa definizione, anche se non è collegato a uno specifico incarico di revisione.
Per i revisori e le società di revisione privi di incarichi su questi enti, individuati dall’articolo 3, comma 4, lettera e), del D.Lgs. 231/2007, il regolamento Consob non si applica direttamente. Anche per questa categoria, l’interpretazione qui accolta è che gli obblighi antiriciclaggio comprendano il mandato condominiale assunto nell’esercizio dell’attività professionale.
7 – Agenti Immobiliari
L’agente immobiliare può esercitare anche l’attività di amministratore di condominio, purché possieda i requisiti previsti per questo incarico, compresa la formazione specifica quando richiesta. L’abilitazione alla mediazione immobiliare non sostituisce tali requisiti.
La Corte di giustizia, con la Sentenza del 4 ottobre 2024, C-242/23, ha dichiarato contrario al diritto dell’Unione un divieto generale di esercitare congiuntamente le due attività. Il Consiglio di Stato ha applicato questo principio nella Sentenza della sezione VI del 7 marzo 2025, n. 1925. Restano da valutare gli eventuali conflitti di interessi nel singolo caso, soprattutto quando la mediazione riguarda immobili compresi nei condomìni amministrati. Queste pronunce riguardano la compatibilità delle attività e non stabiliscono quali obblighi antiriciclaggio si applichino al mandato condominiale.
L’articolo 3, comma 5, lettera e), del D.Lgs. 231/2007 include tra i soggetti obbligati gli agenti in affari che svolgono attività di mediazione immobiliare e sono iscritti al Registro delle imprese. Per l’intermediazione nelle locazioni, gli obblighi riguardano le operazioni con un canone mensile pari o superiore a 10.000 euro. La soglia si riferisce al canone dell’immobile oggetto della mediazione: non al bilancio condominiale, ai contributi dei condòmini o al costo dei lavori.
Occorre poi considerare il mandato condominiale assunto dall’agente già soggetto alla disciplina. L’interpretazione qui accolta è che gli obblighi antiriciclaggio si applichino anche a questo incarico, quando è conferito alla stessa persona fisica o società che esercita la mediazione immobiliare ed è svolto nell’ambito della sua attività professionale.
8 – Prestatori di Servizi relativi a Società e Trust
Questa categoria comprende chi fornisce a terzi, a titolo professionale, i servizi individuati dall’articolo 1, comma 2, lettera ee), del D.Lgs. 231/2007. Tra questi figurano la costituzione di società, l’assunzione di determinati incarichi societari o associativi, la fornitura di sedi o indirizzi e lo svolgimento di funzioni fiduciarie nei trust.
Per essere soggetti agli obblighi antiriciclaggio ai sensi dell’articolo 3, comma 6-bis del D.lgs. 231/2007 occorre inoltre che l’attività sia riservata a operatori sottoposti a un regime nazionale di licenza o registrazione. Non basta, quindi, una generica iscrizione a un registro o a un’associazione.
Chi svolge soltanto l’attività di amministratore condominiale non rientra, per questa sola attività, nella categoria dei prestatori di servizi relativi a società e trust. La nomina ad amministratore non equivale alla prestazione dei servizi elencati dalla norma e non soddisfa il requisito della licenza o della registrazione.
Diverso è il caso di chi è già soggetto agli obblighi antiriciclaggio come prestatore di servizi relativi a società e trust e assume anche incarichi condominiali. L’interpretazione qui accolta è che gli obblighi si applichino anche a questi mandati, quando sono conferiti alla stessa persona fisica o società e svolti professionalmente. Per esempio, una società già soggetta alla disciplina per i servizi relativi a società e trust dovrebbe, secondo questa lettura, applicare gli adempimenti antiriciclaggio anche ai condomìni che amministra.
Quest’ultima conclusione ha natura interpretativa: la legge non disciplina espressamente il caso in cui lo stesso soggetto eserciti entrambe le attività.
9 – Altre categorie di soggetti obbligati
Per le altre categorie dell’articolo 3 del D.lgs. 231/2007, la possibilità di amministrare un condominio va accertata in base alle regole del settore, alle incompatibilità, ai conflitti di interessi e, per le società, alla forma e all’oggetto sociale. Banche, imprese di assicurazione e intermediari finanziari, per esempio, hanno un oggetto limitato dalla legge alle attività del proprio settore e non amministrano condomìni. I limiti previsti per un operatore non possono essere estesi automaticamente agli altri, e anche l’applicazione degli obblighi al singolo incarico richiede di considerare il regime della specifica categoria.
Obblighi Antiriciclaggio Amministratori di Condominio: Cosa Fare
Gli adempimenti che seguono riguardano l’amministratore di condominio che è un soggetto obbligato e il cui incarico condominiale rientra nella disciplina. La corretta contabilità e l’utilizzo del conto corrente condominiale non sostituiscono gli obblighi antiriciclaggio. Viceversa, le misure di adeguata verifica della clientela svolte dalla banca non assolvono automaticamente quelle che competono all’amministratore condominiale per la propria prestazione.
1 – Conoscere il cliente e individuare il titolare effettivo
L’amministratore di condominio soggetto agli obblighi antiriciclaggio deve svolgere l’adeguata verifica della clientela. Questa comprende l’identificazione del cliente e la verifica della sua identità, l’individuazione del titolare effettivo e la comprensione dello scopo e della natura dell’incarico.
Per il mandato di amministrazione condominiale, il cliente è il condominio. In concreto, l’amministratore deve:
- Identificare il condominio e verificarne i dati: acquisire e riscontrare le informazioni identificative, tra cui il codice fiscale e l’indirizzo, e raccogliere la documentazione che attesta il conferimento dell’incarico, come la deliberazione di nomina.
- Identificare gli eventuali esecutori: accertare e verificare l’identità delle persone autorizzate ad agire in nome e per conto del condominio, controllando l’esistenza e l’ampiezza dei loro poteri di rappresentanza.
- Individuare il titolare effettivo e verificarne l’identità: applicare i criteri illustrati nel paragrafo seguente e adottare misure proporzionate al rischio.
- Comprendere lo scopo e la natura dell’incarico: acquisire e valutare informazioni sulle attività affidate, sulle spese previste e sulle modalità di incasso e pagamento.
I singoli condòmini e i fornitori non diventano automaticamente clienti dell’amministratore. Le informazioni che li riguardano possono tuttavia essere necessarie per individuare il titolare effettivo, comprendere la gestione e valutarne il rischio. Gli eventuali incarichi professionali conferiti personalmente da un condomino costituiscono rapporti distinti dal mandato condominiale.
L’identificazione e la verifica dell’identità del cliente, degli eventuali esecutori e del titolare effettivo devono avvenire, di regola, prima del conferimento dell’incarico. Per il mandato professionale, l’obbligo di adeguata verifica della clientela si applica indipendentemente dall’importo dei pagamenti condominiali.
Il titolare effettivo non coincide sempre con l’Amministratore di Condominio
Il titolare effettivo è la persona fisica, o l’insieme delle persone fisiche, cui sono riconducibili, in ultima istanza, la proprietà o il controllo del cliente. Se questi criteri non consentono di individuarlo univocamente, si applica il criterio residuale, basato sui poteri di rappresentanza legale, amministrazione o direzione. L’articolo 20 del D.Lgs. 231/2007 non prevede criteri specifici per il condominio: occorre quindi applicare le disposizioni generali tenendo conto delle sue caratteristiche.
Il Documento di ricerca del CNDCEC dell’ottobre 2024, al paragrafo 3.11, propone di esaminare anzitutto la composizione della proprietà e gli eventuali poteri di controllo sulle decisioni condominiali, comprese le maggioranze precostituite tra proprietari. Secondo questo orientamento, il titolare effettivo va individuato applicando prioritariamente i criteri di proprietà e controllo. Solo quando questi criteri non consentono di individuarlo, il documento indica l’amministratore di condominio, in applicazione del criterio residuale . Si tratta di un orientamento interpretativo, non di una disposizione di legge specificamente dedicata al condominio.
La soglia di partecipazione superiore al 25 per cento, prevista per le società di capitali, non può essere applicata automaticamente ai millesimi condominiali. La legge non stabilisce, per il condominio, una soglia di 250 millesimi. Inoltre, una quota elevata non dimostra, da sola, il controllo sulle decisioni: le maggioranze assembleari dipendono sia dal numero dei partecipanti sia dal valore delle quote, secondo le regole previste per ciascuna deliberazione. La valutazione deve quindi considerare la situazione concreta ed essere motivata per iscritto.
Se la posizione di proprietà o controllo rilevante fa capo a una società, occorre risalire alle persone fisiche cui essa è riconducibile. Un problema diverso si presenta quando si applica il criterio residuale e l’amministratore del condominio è una società. Secondo la ricostruzione qui proposta, occorre individuare le persone fisiche che esercitano i pertinenti poteri di rappresentanza, amministrazione o direzione rispetto al mandato condominiale.
2 – Valutare il rischio durante tutto l’incarico
L’amministratore di condominio soggetto agli obblighi antiriciclaggio deve valutare il rischio di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo associato al condominio e all’incarico ricevuto. L’articolo 17, comma 3, del D.Lgs. 231/2007 richiede di considerare, tra gli altri elementi, le caratteristiche e il comportamento del cliente, le aree geografiche interessate, la tipologia delle operazioni, le modalità con cui vengono eseguite, gli importi, la frequenza e la loro ragionevolezza rispetto all’attività e alle risorse disponibili. Nella gestione condominiale, questi criteri devono essere applicati tenendo conto dei soggetti coinvolti, delle attività da svolgere e dei movimenti di denaro previsti.
Dal livello di rischio dipendono la profondità degli approfondimenti e la frequenza degli aggiornamenti.
L’amministratore deve poter dimostrare che le misure adottate sono proporzionate al rischio rilevato. Documentare gli elementi considerati e le ragioni delle scelte permette di ricostruire questa valutazione e di aggiornarla quando emergono nuove informazioni.
L’adeguata verifica della clientela prosegue per tutta la durata del mandato attraverso il controllo costante del rapporto. Occorre aggiornare le informazioni e valutare se le operazioni siano coerenti con la gestione conosciuta: contributi dei condòmini, pagamenti ai fornitori, fondi destinati ai lavori straordinari e altri movimenti rilevanti. Il controllo comprende il conto corrente condominiale, ma non si limita alla lettura dell’estratto conto: deve considerare anche le ragioni dei movimenti e i soggetti coinvolti. Quando necessario in funzione del rischio, occorre approfondire la provenienza dei fondi sulla base delle informazioni acquisite o disponibili nell’esercizio dell’attività.
Un versamento effettuato da un terzo senza un collegamento comprensibile con il condominio, un rimborso destinato a una persona diversa da chi ha pagato o una spesa priva di una giustificazione chiara possono richiedere approfondimenti. Un’anomalia non equivale automaticamente a un sospetto: deve essere valutata nel suo contesto, insieme alle altre informazioni disponibili.
3 – Conservare documenti e informazioni
L’amministratore di condomini soggetto agli obblighi antiriciclaggio deve conservare i dati e le informazioni raccolti per l’adeguata verifica della clientela, insieme a copia dei documenti acquisiti. Deve inoltre conservare le scritture e le registrazioni relative alle operazioni, in originale oppure in copia avente efficacia probatoria secondo la legge.
La documentazione deve consentire di ricostruire la data di conferimento e il contenuto dell’incarico, l’identità dei soggetti coinvolti e gli elementi essenziali delle operazioni: date, importi, causali e mezzi di pagamento.
Per il mandato professionale, il termine ordinario di conservazione è di dieci anni dalla cessazione della prestazione, non dalla data dei singoli documenti.
Il sistema di conservazione deve garantire completezza, integrità e tempestiva reperibilità dei documenti, dei dati e delle informazioni. Deve inoltre prevenire perdite e accessi non autorizzati e assicurare che i dati acquisiti non siano alterabili. Gli aggiornamenti devono mantenere traccia delle informazioni precedenti, così da consentire la ricostruzione dei cambiamenti intervenuti durante l’incarico.
4 – Astenersi quando non è possibile completare l’adeguata verifica della clientela
L’amministratore condominiale soggetto agli obblighi antiriciclaggio non può accettare o proseguire l’incarico quando è oggettivamente impossibile identificare il cliente, gli eventuali esecutori o il titolare effettivo, oppure verificarne l’identità.
Lo stesso obbligo si applica quando l’impossibilità riguarda l’acquisizione e la valutazione delle informazioni sullo scopo e sulla natura della prestazione. In questi casi, l’amministratore deve astenersi anche dall’eseguire le operazioni.
Se l’astensione comporta la cessazione di un incarico già in corso, occorre attivarsi per la sostituzione dell’amministratore e curare il passaggio delle consegne. L’attesa della nomina del successore non consente, di per sé, di proseguire la gestione in deroga all’obbligo di astensione.
L’amministratore di condominio deve inoltre valutare se sussistano i presupposti per inviare una segnalazione di operazione sospetta.
Astensione e segnalazione richiedono valutazioni distinte: l’impossibilità di completare l’adeguata verifica della clientela non comporta automaticamente una segnalazione; allo stesso modo, l’invio di una segnalazione non impone, da solo, di interrompere il rapporto.
Le valutazioni compiute e le relative motivazioni devono poter essere ricostruite secondo le disposizioni applicabili. L’eventuale segnalazione resta soggetta agli obblighi di riservatezza, anche durante il passaggio delle consegne.
5 – Segnalare le operazioni sospette e tutelare la riservatezza
L’amministratore di condominio soggetto agli obblighi antiriciclaggio deve inviare senza ritardo alla UIF una segnalazione di operazione sospetta (SOS) quando sa, sospetta o ha motivi ragionevoli per sospettare che siano in corso, siano state compiute o tentate operazioni di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo, oppure che i fondi provengano da attività criminosa. L’obbligo non dipende da una soglia minima d’importo e non richiede la prova di un reato. Di regola, la segnalazione deve precedere l’esecuzione dell’operazione sospetta, salve le eccezioni previste dalla legge.
La valutazione deve considerare le caratteristiche, gli importi e la natura delle operazioni, i loro eventuali collegamenti o frazionamenti e le informazioni acquisite nell’esercizio dell’attività. Una morosità o un pagamento inconsueto non determinano automaticamente l’obbligo di segnalazione.
L’articolo 35 del D.lgs. 231/2007 considera elemento di sospetto anche il ricorso frequente o ingiustificato al contante, pur entro i limiti consentiti dalla legge. Nella gestione condominiale possono assumere rilievo, per esempio, versamenti ripetuti di contributi in contanti privi di una spiegazione coerente con le informazioni disponibili. Anche queste circostanze richiedono una valutazione complessiva: l’esame delle anomalie può concludersi con l’esclusione del sospetto, purché le ragioni della decisione restino ricostruibili.
La trasmissione diretta alla UIF avviene per via telematica tramite il portale Infostat-UIF, previa registrazione. Le modalità di invio devono essere predisposte tempestivamente, così da poter rispettare l’obbligo di segnalazione senza ritardo.
Salvo i casi consentiti dalla legge, è vietato informare il cliente o terzi dell’avvenuta segnalazione. Nel condominio, quindi, non se ne deve riferire in assemblea né darne conto nel verbale, nel rendiconto o nella nota esplicativa. Il divieto riguarda anche l’invio delle ulteriori informazioni richieste dalla UIF e l’esistenza o la probabilità di indagini o approfondimenti in materia di riciclaggio o finanziamento del terrorismo. Restano fermi gli ordinari obblighi di registrare e documentare contabilmente l’operazione sottostante.
Le comunicazioni effettuate in buona fede ai fini della segnalazione non violano il segreto professionale o altri obblighi di riservatezza e non comportano responsabilità per chi le effettua. La legge tutela inoltre la riservatezza dell’identità del segnalante. Queste protezioni riguardano la segnalazione e non coprono eventuali autonome irregolarità nella gestione condominiale.
6 – Comunicare al MEF le violazioni dei limiti al contante
L’amministratore di condominio soggetto agli obblighi antiriciclaggio che, nell’esercizio della propria attività, viene a conoscenza di una violazione dei limiti all’uso del contante deve comunicarla al Ministero dell’economia e delle finanze entro trenta giorni da quando ne ha notizia.
Il limite generale vigente vieta i trasferimenti in contanti tra soggetti diversi di importo complessivamente pari o superiore a 5.000 euro. Il divieto comprende anche i trasferimenti effettuati attraverso più pagamenti inferiori alla soglia che appaiano artificiosamente frazionati. Riguarda, per esempio, il versamento di un contributo condominiale o il pagamento di un fornitore.
La presenza di più versamenti riferiti allo stesso debito non dimostra, da sola, un frazionamento artificioso: occorre valutarne le ragioni, le scadenze e le modalità. La violazione può comportare sanzioni sia per chi paga sia per chi riceve il denaro. L’amministratore condominiale deve quindi evitare tanto gli incassi quanto i pagamenti in contanti che violino il limite.
La comunicazione al MEF non richiede un sospetto di riciclaggio: riguarda la violazione delle disposizioni sull’uso del contante ed è distinta dalla segnalazione di operazione sospetta alla UIF.
7 – Organizzare lo studio e attribuire le responsabilità
L’amministratore di condominio soggetto agli obblighi antiriciclaggio deve organizzare la propria attività in modo proporzionato alla sua natura e alle sue dimensioni. Deve valutare e documentare i rischi di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo, aggiornare periodicamente la valutazione e adottare procedure e controlli adeguati.
Deve essere chiaro chi fa che cosa: chi raccoglie e conserva i documenti, chi aggiorna le informazioni, chi esamina le anomalie, chi decide se inviare una segnalazione di operazione sospetta e chi la trasmette. Il personale coinvolto deve ricevere una formazione continua, coerente con i compiti assegnati.
In questa organizzazione occorre distinguere il responsabile della funzione antiriciclaggio dal referente SOS.
Il responsabile della funzione antiriciclaggio, quando previsto, cura le procedure e i controlli attraverso cui lo studio o la società applica la normativa. La sua nomina non è obbligatoria per tutti i soggetti obbligati: dipende dalle disposizioni della categoria, dalla natura dell’attività e dalle dimensioni dell’organizzazione.
Il referente SOS cura i rapporti con la UIF, conserva la documentazione delle segnalazioni trasmesse, risponde alle richieste di informazioni ed è disponibile in occasione dei controlli. Per gli amministratori di condominio il ruolo è ricoperto dalla persona fisica soggetta agli obblighi oppure, negli altri casi, dal legale rappresentante o da un suo delegato, identificato nel portale Infostat-UIF. Le due funzioni possono essere affidate alla stessa persona.
La procedura interna SOS stabilisce come raccogliere le informazioni, esaminare le anomalie e gestire le segnalazioni.
L’amministratore condominiale soggetto agli obblighi antiriciclaggio deve svolgere i controlli necessari anche consultando fonti e banche dati esterne, attendibili, indipendenti e aggiornate, comprese quelle pubbliche delle autorità competenti. Questi controlli riguardano, secondo gli obblighi applicabili e il rischio dell’incarico, la presenza nelle liste delle sanzioni finanziarie, l’individuazione delle persone politicamente esposte (PEP), dei loro familiari e dei soggetti con notoriamente stretti legami, nonché le informazioni sul rischio geografico e le notizie negative rilevanti. Le corrispondenze devono essere approfondite e gli esiti documentati: l’assenza di un nominativo da una banca dati non esclude, da sola, la qualifica di PEP.
L’articolo 48 del D.lgs. 231/2007 richiede anche un canale whistleblowing interno anonimo e indipendente, distinto dalle SOS alla UIF, attraverso cui dipendenti e persone in posizione comparabile possano segnalare violazioni antiriciclaggio, anche potenziali. Il canale deve essere proporzionato all’organizzazione, tutelare la riservatezza dell’identità del segnalante e del presunto responsabile e proteggere il segnalante dalle ritorsioni.
Il Sistema Sanzionatorio Antiriciclaggio Amministratori di Condominio
Le violazioni degli obblighi di adeguata verifica della clientela e di conservazione possono comportare sanzioni amministrative fino a € 50.000 euro per ciascuna violazione autonomamente sanzionabile. Per l’omessa segnalazione di operazioni sospette, la sanzione può arrivare fino a € 1.000.000 euro.
Restano applicabili le eventuali sanzioni penali.
Conclusioni
L’assenza di una categoria autonoma di amministratori di condominio nell’articolo 3 del D.lgs. 231/2007 non equivale a un’esclusione dagli obblighi antiriciclaggio.
L’analisi delle singole professioni mostra che il mandato condominiale può già rientrare nelle attività soggette alla disciplina, anche quando comprende soltanto la gestione ordinaria. Il fatto che incassi, pagamenti e adempimenti contabili siano compiti propri dell’amministratore non impedisce che assumano rilievo anche ai fini antiriciclaggio, quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge.
Occorre quindi accertare se l’incarico concretamente assunto rientri nella disciplina applicabile al professionista o alla società che lo riceve. Nei casi controversi, è opportuno documentare le attività svolte e le ragioni dell’inquadramento adottato, mantenendo distinte le previsioni normative dalle conclusioni interpretative. L’incertezza su alcune fattispecie non consente di presumere un’esclusione generale e non sospende gli obblighi già applicabili. Per chi vi è soggetto, la conseguenza operativa è accertare che gli adempimenti descritti siano effettivamente svolti e correggere le eventuali carenze.
Il passaggio al Regolamento (UE) 2024/1624, applicabile alle categorie considerate dal 10 luglio 2027, richiederà un nuovo esame dei mandati alla luce delle definizioni europee e delle disposizioni nazionali di adeguamento, in quanto le interpretazioni formulate sul diritto italiano non potranno essere trasferite automaticamente al nuovo regime.
Fonti e Note di Approfondimento
- Disciplina antiriciclaggio: D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 — testo vigente.
- Segnalazioni di operazioni sospette: UIF, Istruzioni del 18 dicembre 2025, applicabili dal 1° luglio 2026.
- Regolamento europeo antiriciclaggio: Regolamento (UE) 2024/1624 — AMLR, applicabile dal 10 luglio 2027 alle categorie esaminate.
- Disciplina del condominio e requisiti dell’amministratore: Legge 11 dicembre 2012, n. 220, artt. 9, 10, 14 e 25.
- Chiarimenti sulle nuove Istruzioni SOS: UIF, Resoconto della consultazione, dicembre 2025, p. 4.
- Competenze dei commercialisti: D.Lgs. 28 giugno 2005, n. 139, art. 1.
- Commercialisti e incompatibilità: CNDCEC, Note interpretative approvate il 18 dicembre 2025, § 4.11 e caso 6, diffuse con Informativa n. 5 del 13 gennaio 2026.
- Regole tecniche antiriciclaggio dei commercialisti: CNDCEC, Regole tecniche del 16 gennaio 2025, regola n. 2 e tabella 2.
- Consulenti del lavoro e amministrazione condominiale: CNO, comunicazione dell’11 novembre 2016, prot. 9943/U.
- Avvocati e compatibilità professionale: CNF, parere del 20 febbraio 2013; Ordine degli Avvocati di Firenze, parere del 30 luglio 2020. Per la delega alla riforma forense: L. 137/2026, art. 2.
- Notai, incompatibilità e deontologia: L. 16 febbraio 1913, n. 89, art. 2; CNN, Principi deontologici, art. 2, testo aggiornato dal 25 maggio 2026.
- Oggetto sociale delle società di revisione: MEF–RGS, circolare n. 3 del 20 febbraio 2020, p. 14..
- Indipendenza dei revisori: D.Lgs. 39/2010, art. 10; Regolamento (UE) n. 537/2014, art. 5.
- Antiriciclaggio per i revisori di enti di interesse pubblico o a regime intermedio: Consob, regolamento adottato con delibera n. 20570 del 4 settembre 2018, artt. 2–3.
- Compatibilità tra mediazione immobiliare e amministrazione condominiale: CGUE, Prima Sezione, 4 ottobre 2024, C-242/23; Consiglio di Stato, sezione VI, 7 marzo 2025, n. 1925.
- Operatori non finanziari — precedente storico: UIC, provvedimento del 24 febbraio 2006, parte I, § 3. Disciplina previgente, richiamata a fini interpretativi.
- Titolare effettivo del condominio: CNDCEC, L’individuazione del titolare effettivo nelle società e negli enti di diritto privato, ottobre 2024, § 3.11. Documento di ricerca e orientamento interpretativo.
- Rischi connessi alle sanzioni finanziarie mirate contro la proliferazione: D.Lgs. 231/2007, art. 16-ter — testo nella G.U. del 9 agosto 2025.
- Nuovo quadro europeo e delega all’adeguamento nazionale: Direttiva (UE) 2024/1640, art. 3; Legge 13 giugno 2025, n. 91, art. 14.
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